兴业证券-房企信用资质研究系列之债务篇（下）：房企综合债务压力图鉴-200903

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投资要点一、关注房企的“隐性债务”压力.1.1衰内“明股实债”问题的两个方向关注集团层面的“兴业证券明股实债”压力。

对于永续债占比有房企综合债务压力图鉴息负债较高的企业而言，需更多对其回购条款时点的债务偿还、综合融资成本方面多加考虑。

整房企信用资质研究系列之债务篇（下）体来说，大型房企和中型房企发行永续的数量较多。

并表项目公司兴业证券层面,少部分“明股实债”操作会体现于资本公积项,而更为明显的规模则体现于少数股东权益项目中。

从概率的角度出发，可先以指标对比进行排序一一若某房企的少数股东权益占房企综合债务压力图鉴净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例，则“明股实债”概率相对更高，投资者需进一步对细节资料进行比对。

同时，通过“明股实债/表内有息负债”指标以及“明股实债”概率两者综合，房企信用资质研究系列之债务篇（下）测算这部分“隐性债务”对房企的影响。

1.2隐藏于非并表项目公司兴业证券中的“隐性债务”从母公司报表出发观察显肾蛛丝马迹的指标。

就发债主体而言，房企的“房企综合债务压力图鉴长期股权投资”科目与非并表项目子公司息息相关。

通过假设估算非并表子公司负债金额，并评估这类负债对于房企负债的新增施压力度较房企信用资质研究系列之债务篇（下）为重要。

整体来看，大型房企和中型兴业证券房企的非并表子公司负债压力处在相对更高的位置。

除此房企综合债务压力图鉴之外,发债主体的对外担保金额也是值得多加关注的指标。

二房企信用资质研究系列之债务篇（下）、加入“隐性偾务”考量下的房企鲸合偾务压力圄鉴在同时考虑显性与隐性债务的情况下,不同类型房企的综合债务压力都出现了较为明显的上升。

就单个指标来看，1)短期债务偿还压力变化幅度最为显著，各类型房企均由压力兴业证券程度中性上升到存有较强压力的水平。

2)各类房企杠杆水平指标均在表内房企综合债务压力图鉴负债的基础上上升了一个层级。

个体房企表现来看，1)大型房企中新城控股、华润置地、金地集团、绿城集团.保利地产、招商蛇口、万科、远洋集团、融信集团、旭辉集团负债房企信用资质研究系列之债务篇（下）综合压力上升幅度较大。

2)中型房企中，时代控股、蓝光发展、景瑞地产、禹洲兴业证券鸿图综合压力上升幅度较大。

3)小型房企中，荣安地产、南京高科、美好置业、珠江实业、司希望地产房企综合债务压力图鉴、奥克斯置业、城投控股综合压力上升幅度较大。

4)微型房企中，复地、建房企信用资质研究系列之债务篇（下）发房地产、路助、美的置业、联发集团、卓越商业综合压力上升幅度较大。

风险提示:国内外经济出现超预期变化兴业证券，融资政策、行业政策的不确定。