兴业证券-房地产行业1~2月销售点评：销售超预期，看好估值革命标的-210316

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事件：3月15日，统计局发布1-2月销售投资数据，2021年1-2月商品房销售金额同比133.4%，销售面积同比104.9%，开发投资同比38.3%，资金来源同比51.2%。

点评：银行给地产加杠杆，带来地产大周期。

2021年1-2月房地产销售、投资超预期；房地产开发资金来源、按揭超预期。

1-2月地产销售、投资超预期。

1-2月商品房销售面积1.74亿平方米，同比2020年增长104.9%，同比2019年增长23.1%；商品房销售额1.92万亿元，同比2020年增长133.4%，同比2019年增长49.6%。

1-2月房地产开发投资完成额1.40万亿元，同比2020年同期增长38.3%，同比2019年同期增长15.7%。

银行给地产加杠杆，房地产开发资金来源、按揭超预期。

三道红线、贷款集中度管制下，国内贷款、按揭等同比仍然较快增长。

1-2月房地产开发资金来源3.06万亿元，同比2020年增长51.2%，同比2019年增长24.8%。

其中，国内贷款0.52万亿元，同比2020年增长14.4%，同比2019年增长4.5%；自筹资金0.83万亿元，同比2020年增长34.2%，同比2019年增长13.6%；个人按揭贷款0.50万亿元，同比2020年增长63.7%，同比2019年增长43.5%。

销售支撑，稳定现金流业务得以拓展。

看好稳定现金流业务临界点+低估值房企，推荐金地集团、万科、新城控股、奥园美谷等。

地产股投资难点在于基本面繁荣难以转化为开发商报表利润，主要因限价和土地市场竞争导致房企利润率承压。

但稳定现金流业务临界点房企值得重点关注，销售支撑，稳定现金流业务得以拓展。

金地集团：物业价值超过当前市值，并且99.7%持股，开发白送。

万科A：物业、物流、商业价值巨大。

63%持股物业。

新城控股：商业管理价值巨大。

奥园美谷：集团支持发展医美。

投资建议：建议重点关注不稳定自由现金流向稳定现金流业务转变的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷（未覆盖）等。

同时，也长期看好保利地产、招商积余。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。