兴业证券-房地产行业新房二手房周报：本周新房二手房同环比均提升-210405

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投资要点新房方面：本周40城整体新房成交面积相较去年同期变化+61%，环比+5%，相对2020年周均+34%，年初以来累计同比+96%，较2019年累计同比+39%。

其中，一/二/三线新房成交面积同比+38%/+84%/+48%，环比变化-19%/+15%/+2%，年初以来累计同比+150%/+75%/+102%，较2019年累计同比+61%/+32%/+38%。

二手房方面：本周的二手房市场中统计的14个城市成交面积同比变化+46%，环比+4%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化+73%，较2019年累计同比+33%。

1、新房成交情况：新房方面：本周40城整体新房成交面积相较去年同期变化+61%，环比+5%，相对2020年周均+34%。

其中，一/二/三线新房成交面积同比+38%/+84%/+48%，环比变化-19%/+15%/+2%。

年初以来：40城市新房成交面积同比+96%，较2019年累计同比+39%，其中，一/二/三四线新房成交面积累计同比+150%/+75%/+102%，较2019年累计同比+61%/+32%/+38%。

库存方面，本周统计的13城市库存去化周期为9.1个月，环比变化+0.0个月，其中一/二/三线库存分别变化+0.1/-0.2/+0.1个月。

具体城市来看：一线城市，北京新房成交面积单周同比+189%，环比+9%，年初以来同比+159%。

上海同比-19%，环比-48%，年初以来同比+139%。

广州同比+49%，环比-11%，年初以来同比+187%。

深圳同比+34%，环比+16%，年初以来同比+100%。

二线城市，南京新房成交面积单周同比+56%，环比-3%；杭州同比+13%，环比-5%；宁波同比-1%，环比-10%；成都同比+253%，环比+17%；苏州同比+26%，环比-1%；青岛同比+31%，环比+20%；济南同比+54%，环比+97%；福州同比+333%，环比+50%。

2、二手房成交情况：本周的二手房市场中统计的14个城市成交面积同比变化+46%，环比+4%，年初以来，二手房成交面积累计同比变化+73%，较2019年累计同比+33%。

一线城市：本周一线城市（北京、深圳）二手房成交面积本周同比+75%，环比+5%，年初以来累计同比+83%，较2019年累计同比+71%。

二线城市（杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州）：二手房成交面积本周同比+48%，环比+9%，年初以来累计同比+73%，较2019年累计同比+20%。

具体城市来看：北京二手房成交面积本周同比+137%，环比+10%，年初以来累计同比+149%；深圳二手房成交面积本周同比-21%，环比-14%，年初以来累计同比-2%。

杭州二手房成交面积单周同比+55%，环比+11%；南京同比+21%，环比+31%；成都同比+6%，环比-4%；青岛同比+92%，环比+21%；厦门同比+160%，环比-4%；南宁同比+10%，环比+2%；苏州同比+47%，环比-8%。

3、本周市场重要信息：行业信息：3月29日，郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市房地产领域专项整治“双随机、一公开”部门联合监督检查实施方案》的通知。

主要检查房地产开发企业，经纪机构，租赁企业和评估公司。

3月27日，浙江省湖州市下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，出台包括实行住房限购，续开项目不得提高备案价格，已出让尚未建设的住宅用地开竣工时间不得延期，实行集中供地，对房企购地资金来源进行穿透式审查等八方面的政策。

3月31日，佛山市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金抵押贷款政策的通知，对贷款额度、发放对象标准等进行了调整：一是非住宅不予发放贷款，住房贷款限制面积段；二是个人贷款最高额度由50万降为30万；三是停止向已有两套住房的家庭发放贷款。

3月31日，佛山市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金抵押贷款政策的通知，对贷款额度、发放对象标准等进行了调整：一是非住宅不予发放贷款，住房贷款限制面积段；二是个人贷款最高额度由50万降为30万；三是停止向已有两套住房的家庭发放贷款。

4月2日，广州市人民政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见。

文件从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严格审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控。

在经营贷款违规流入楼市方面，本轮调控将进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

公司信息：【万科A】4月2日，为提升万科物流的资本实力，万科A拟将63.2亿元股东借款转为对其股权出资。

本次增资完成后，万科物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。

【保利地产】4月2日，保利发展控股集团股份有限公司成功发行2021年度第一期中期票据。

本期债券实际发行金额25亿元，票面利率3.63%，发行期限3年，债券简称21保利发展MTN001，债券代码102100596。

本期中期票据募集的25亿元用于偿还债务融资工具。

【金地集团】4月2日，金地（集团）股份有限公司公开发行2021年公司债券（第二期）。

品种一的票面利率为3.91%，品种二的票面利率为4.30%。

本期债券发行规模不超过29.95亿元（含）。

投资建议：建议重点关注不稳定自由现金流向稳定现金流业务转变的公司，如金地集团、万科A、新城控股、奥园美谷等。

同时，也长期看好保利地产、招商积余。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。