兴业证券-海外地产行业2021年中期投资策略：跨越低谷，等待柳暗花明-210614

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投资要点总结＃：（1）行业2020全年销售依然实现强劲增长，销售规模再创新高，商品房销售金额达到17.4万亿元，同比增长8.7%，远超年初预期的不增长甚至负增长。

我们预计行业销售将保持稳步增长，预计2021年销售金额将达到18万亿元，销售面积同比持平。

（2）集中供地结果与我们预期相符合。

从拍地结果来看，头部房企资金充裕，优先受益；不同城市及同一城市不同地块间的分化都很剧烈，溢价率有升有降，整体参与热度有减缓，但参与者之间的竞争依然激烈；此次集中供地的毛利率回归理性常态水平。

（3）当前对于地产的金融环境并不宽松，我们认为偏紧的金融环境还会持续，但房企间分化加剧，基本面扎实财务稳健的头部房企不会受到太大影响，反而融资优势更加突出。

5月以来我们看到多家头部房企再度打开美元债发行通道，融资成本持续创新低。

展望：我们认为地产行业的定向调控已经趋于常态化，短期内不会出现明显放松，行业的普遍利润压力需要1至2年的时间逐步消化，行业内趋势是不断大浪淘沙。

同时，我们认为行业的底层支撑逻辑未改变（1）行业的销售端强劲增长趋势不变；（2）土地市场已逐步回归理性，房企利润率稳定在合理区间，通过加快周转、多元化拿地、孵化多元业务、提升管理效率，房企盈利能力有望保持和回升；（3）融资环境收紧进一步凸显大中型房企的财务实力，尽管有息负债余额正在压缩，利率进入上行通道，这些房企的融资环境依然在不断优化，融资通道保持畅通。

估值：截至目前板块估值为2020A/2021E为5.5/4.4倍，当前平均股息收益率为7.5%，估值凸显吸引力。

我们维持房地产板块“推荐”评级，我们认为头部房企集中度提升是大趋势，板块内分化还将加剧，未来行业的竞争格局将更为稳固，资源更为聚集。

基本面稳健扎实、现金流优异财务安全性高，盈利能力更稳定的大中型房企优势更加显著，销售和业绩都能保持连续稳定的增长，融资成本伴随持续下降。

推荐旭辉控股集团、龙湖集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团、宝龙地产、融创中国等。

财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。

风险提示：宏观经济增长放缓、地产行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。