兴业证券-中海物业-2669.HK-业绩超预期，各项指标均衡增长-220902

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　　维持“买入”评级，目标价12港元：公司持续推进“十四五”战略落地，规模、收入、利润、外拓等各项指标均衡增长。我们预计公司2022/2023年营业收入分别为126.4/166.3亿港元，分别同比增长33.9%/31.6%，归母净利润分别为13.1和17.1亿港元，分别同比增长33.2%和30.7%。我们维持公司“买入”评级，目标价12港元，相当于2022/2023年30/23倍PE。
　　收入、利润稳健增长，业绩表现超预期：2022H1，公司实现营收58.1亿港元，同比增长35.3%；毛利润8.77亿港元，同比增长27.1%；归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%；毛利率15.1%，同比下降1个百分点；归母净利润率9.0%，同比下降0.2个百分点；中期派息4.0港仙，派息率25.2%，公司整体业绩表现超出预期。
　　组织优化，降本增效：公司持续推进项目总经理合伙人制、优管家合伙人制，激发员工主观能动性，提高人员效能；同时，公司通过科技赋能、精准化、集约化、标准化的任务清单承包和岗位差异化模式改革等措施，提高服务效率。2022H1，公司包干制物业管理服务毛利率同比提升0.7个百分点至10.0%，销售及行政费用率同比下降0.9个百分点至3.8%。
　　服务能力日益完善，外拓业态更加丰富：截至2022H1，公司在管面积为2.87亿平米，较2021年末增长10.5%；其中来自外拓的在管面积占比31.1%，较2021年末提升3.5个百分点，持续推进十四五目标之内生外拓“1:1”。公司2022H1新增外拓合约面积4135万平米，同比增长33.7%，其中非住业态占比61%，公司服务能力日益完善，业态更加丰富。上半年公司进驻乌鲁木齐首个“物业城市”项目，探索城市+居民+物业的三元共治新模式，有望成为新的增长点。
　　贸易应收款结构健康：截至2022H1，公司在手现金较2021年末减少16.9%至35.6亿港元，在手现金依然充裕；贸易应收款较2021年末增长71.8%至26亿元，主要因业务规模增长、账期略长的非住项目收入占比提高等综合性因素影响，其中86%为一年以内账期，整体结构健康。
　　风险提示：业务扩张不及预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。