兴业证券-龙湖集团-0960.HK-销售稳步增长，合理补充土储-210716

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投资要点维持“买入”评级，目标价66.00港元：公司上半年销售稳步增长，保持C1基本盘稳定，同时公司拿地渠道多元，合理补充土地储备，利润率回归常态化水平，但与行业相比依然具备竞争力。

2021年预计新开业11个商场，截至年底开业商场个数将达到60个。

公司的财务稳健，三道红线保持绿档，融资成本持续下降。

我们预计公司2021/2022年的营业收入为2160/2510亿元，同比增长17.0%/16.2%。

核心净利润为221/254亿元，同比增长18.5%/14.5%。

我们维持“买入”评级，目标价66.00港元，对应2021/2022年PE为15/13倍，当前股息收益率为4.0%。

销售金额稳步增长：1-6月公司实现累计销售金额和面积1426亿元和826万平米，同比增长28%和26%，较2019年同期增长35%和27%。

累计销售均价为17272元/平米，同比增长2%。

公司H1的销售完成度为46%，符合预期。

公司的销售区域分布较为均匀，H1长三角、环渤海、西部、华南、华中的销售金额占比分别为28%、24%、23%、15%、10%。

合理补充土地储备：2021H1公司共新增53个土地项目，总GFA为1025万平米，权益GFA为606万平米，对应权益比例为59%。

权益土地款为404亿元，对应楼面地价为6244元/平米，较2020A平均新增土地成本增长10%。

公司H1拿地土地款占销售金额比例为45%，保持在合理水平。

按城市分布，上半年公司在一线城市未拿地，在二线城市拿地较多（土地款项占比88%）。

按区域分布，公司在长三角和西部拿地较多（土地款项占比为34%、34%）。

按时间分布，集中供地为主的4-5月拿地款项占比57%。

集中供地利润率保持在常态化合理区间：我们预计公司上半年拿地的平均土地成本占预计售价的比例为42%（口径：毛坯房限价的统一未考虑精装，若考虑精装，预计售价更高）。

按集中供地和非集中供地分，集中供地城市拿地的平均土地成本占预计售价比例为45%，非集中供地成的平均土地成本占预计售价比例为39%，相差并不大。

另外，除集中供地之外，公司也积极通过多元方式拿地，如城投合作、综合体拿地、TOD拿地（1-5月获取38幅土地中包含6幅TOD拿地）等，保持土储结构优良、整体土地成本可控。

财务优势显著：截至2020年末，公司的净负债率、剔除预收款的资产负债率和现金短债比为46%、67%、4.2，处于三道红线绿档，平均融资成本进一步下降至4.39%。

5月公司新发一笔公司债，15亿元规模的5年期品种利率仅3.5%；15亿元规模的7年期品种利率为3.93%，降至4%以下，再创新低。

金融政策对地产定向收紧，银行额度有限，放贷有所变缓，但公司财务状况稳健，银行的放款优先级较高，影响不算太大，公司的比较优势明显。

优化组织结构，提升管理效率：龙湖近期对组织架构进行了新一轮架构和人员调整，一方面，将此前集团下设的研发部、运营部等转移进地产航道，使各个航道主体的分工更加明确，并进一步落实多元发展的战略目标。

同时推进轻总部计划，使总部更多以专家职能向区域赋能，提升管理效率。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；租金收入不及预期。