兴业证券-越秀地产-0123.HK-4月销售同比转正，TOD增储亮点多-220512

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维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，2021年平均融资成本持续下降。

同时，公司在行业下行阶段抓住机会，加大投资力度，多元增储，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。

我们预计公司2022/2023年营业收入为631/680亿元，同比增长9.9/7.8%；核心净利润为43/47亿元，同比增长3.7/9.8%。

维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7/6倍，截至5月12日收盘价对应2021年股息收益率为8.6%。

4月销售金额同比由负转正，1-4月累计销售金额降幅收窄：2022年4月单月公司实现合约销售金额125亿元，同比增长61.0%，开年以来首次同比由负转正，我们认为主要因公司4月推货力度加大。

2022年1~4月公司累计销售金额为264亿元，同比下降约20%，但较2022年1-3月同比降幅收窄，对应全年销售目标1235亿元的完成度为21%。

保持投资力度，补货充足：截至2022年5月10日，公司共新增10幅地块，对应GFA190万平米，权益GFA为119万平米，权益比例为63%；对应总土地款约186亿元，权益土地款约112亿元；其中权益土地款约占公司1-4月累计合约销售金额的42.4%，公司保持合理的投资力度，补货充足。

TOD首次走出广州，5月新获杭州TOD项目：TOD是公司主要增储方式之一，具备门槛高、毛利率高、周转快的优点，有利于未来公司稳健释放利润。

5月10日，越秀地产以17亿元收购杭州北汇置业有限公司51%股权，从而获得杭州地铁勾庄TOD项目，这是公司首次在广州以外落地TOD项目，为TOD项目全国化拓展打开良好的开端。

截至2022年5月10日，公司新增2个TOD项目，对应GFA约66万平米，占总新增土储GFA的34.6%；对应权益土地款约67亿元，占新增土储权益土地款的59.9%。

独特的股东资源，广州地铁新获4幅地块未来有望注入越秀地产：截至2022年5月10日，公司通过合作广州地铁、杭州地铁以及配建勾地的方式，共拥有8个TOD项目，对应总土储约441万平米。

其中广州地铁是越秀地产的第二大股东，2019年以来保持平均每年向越秀地产注入1~2个TOD项目。

2022年5月，在广州市第一轮集中供地中，广州地铁共获4幅地块，对应GFA约79万平米，总土地款165亿元，其中的优质项目未来有望注入越秀地产。

风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值。