兴业证券-龙湖集团-0960.HK-保持全面均衡有质量的增长-220327

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维持“买入”评级，目标价56.0港元：公司2021年的业绩保持了全面、均衡、有质量的增长。

2021年销售规模平稳增长，预计2022年也将继续保持一梯队销售规模，拿地方面资金优势显著，连续稳定增储。

同时公司的多元化业务均处于高速增长中，利润率可观。

随着占比正在逐步提升，有望逐步平滑对冲物业销售毛利率下行趋势。

我们预计公司2022/2023年的营业收入为2533/2833亿元，同比增长13%/12%；核心净利润为256/288亿元，分别同比增长14%和12%。

我们维持“买入”评级，目标价56港元，对应2022/2023年PE为11/10倍，公司维持45%+的稳定丰厚派息，当前股价对应2021A股息收益率为5.1%。

核心净利润同比增长20%，业绩超出预期：2021公司实现营业收入2234亿元人民币（下同），同比增长21%，其中销售物业、租金收入、物管及其他收入分别占92%、5%、4%；归母核心净利润为224亿元，同比增长20%，全年业绩超出预期。

毛利率为25.3%，同比下降4.0个百分点；核心净利率为10.0%，同比下降0.1个百分点。

公司每股派息170分，同比增长19%，派息总额为103亿元，占核心净利润比例为46%。

销售目标同比小幅增长：2021公司实现累计销售金额和面积2901亿元和1709万平米，同比增长7%和6%，累计销售均价为16975元/平米，公司全年销售回款率保持在90%以上的较高水平。

2022年公司的销售目标为3000亿元，同比增长3%，对应全年4700亿可售资源，对应去化率目标为64%。

维持连续稳定投资力度：2021公司新增122个土地项目，新增总GFA为2355万平米，权益GFA为1338万平米，对应权益比例为57%。

新增权益地价为868亿元，平均拿地成本为6485元/平米。

公司通过多元拿地方式增储，2021新增土地中收并购32幅，占比35%。

截至期末公司的总土地储备为7354万平米，同比基本持平。

首个轻资产商场完成开业，商场业务处于高速开业阶段：2021年公司实现12座商场开业，其中包括11个重资产和首座轻资产项目武汉范湖里，截至年末公司的开业商场个数为61个，2022年公司计划开业13个重资产项目和5个轻资产项目，截至今年末开业商场总数将达到79个。

2021年公司实现商场零售额467亿元，同比增长53%，其中同店同比增长22%；所有轻+重商场的年租金为82亿元，同比增长40%，同店同比增长12%。

2021年商场的平均出租率保持97%的较高水平。

长租航道首年扭亏为盈：长租公寓方面，2021公司实现收入22.3亿元，同比增长23%。

截至期末已开业房间数达到10.6万间，期末平均出租率达到93%。

2021年长租业务成功实现扭亏为盈。

物业管理业务规模持续扩张，保持高满意度：截至期末物业管理在管面积达到2.64亿平米，2021公司实现收入75亿元(合并抵消后)，同比增长36%，其中非商物管、社区增值、非业主增值、商业及写字楼物管分别占47%、17%、18%、18%。

保持显著财务优势：截至2021公司的净负债率为46.7%，较2020年末上升0.2个百分点；现金短债比达到6.1；剔除预收款的资产负债率为67.4%，维持三道红线绿档。

截至期末公司的平均融资成本为4.14%，较2020年末进一步下降25bps。

公司当前账面现金为885亿元，有息负债为1920亿元，其中短债仅占8%，人民币债务占72%。

风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。