国信证券-统计局2017年房地产数据点评：2017年投资增速7%完全符合我们预期，《区瑞明地产A股小周期理论框架》再次被印证-180122

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        事项：
        2018年1月18日，国家统计局发布了2017年全国房地产开发投资和销售数据。
        评论：
        2017  年行业主要指标增速回落显著，行业仍处于小周期降温阶段
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，当大部分行业指标累计同比增速见顶回落，即可判断行业步入小周期降温阶段。2016  年4  月大部分行业指标累计同比增速达到顶点，随后2个月行业指标连续回落，因此我们确认本轮降温始于2016年4月，并于2016  年6月正式进入小周期降温阶段，当前仍处在这一阶段。
        一、商品房销售增速保持回落态势
        2017  年全年，商品房销售面积累计同比增速为7.7%，较1-11  月回落0.2个百分点，较2016  年1-4月回落28.8  个百分点；销售额累计同比增速为13.7%，较1-11  月上升1个百分点，较2016  年1-4  月回落42.2  个百分点，商品房销售处于显著回落态势。
        二、新开工与施工面积增速降温趋势显著  
        2017  年全年，新开工面积累计同比增速为7%，较1-11  月提高0.1  个百分点，较2016  年1-4  月回落14.4  个百分点；房屋施工面积累计同比增速为3%，较2017  年1-11  月回落0.1  个百分点，较2016  年1-4月回落2.8  个百分点，房地产新开工与施工面积均处于显著降温通道
        三、房地产投资增速震荡回落
        2017  年全年，房地产投资累计同比增速为7%，较1-11  月回落0.5  个百分点，延续2017  年4月以来的震荡回落趋势。
        四、房企开发资金持续回落
        2017  年全年，房地产开发资金累计同比增速为8.2%，较1-11  月提高0.5  个百分点，较2016  年1-5  月的高点回落8.6个百分点；其中，个人按揭贷款累计同比增速为-2%，较1-11  月回落0.4个百分点，较2016  年1-5月回落60.5  个百分点；定金及预收款累计同比增速为16.1%，较1-11  月提高1.1  个百分点，较2016  年1-5  月回落19.1  个百分点。
        五、购房贷款利率持续上升
        2017  年以来房贷利率呈现上升趋势，根据wind  数据，2017  年12  月全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.38%、5.73%，均较1-11  月分别提高0.02  个百分点，较2017  年1月分别提高0.92  和0.31  个百分点。房贷利率的连续上升将导致行业供给端收紧、需求端抑制，行业仍将维持降温。    
        行业步入精准调控阶段，"住有所居"主基调大概率导致行业延续2017  年降温格局  
        2018  年第一周内有3个城市相继出台了3类房地产放松类调控政策--兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对符合条件人才放松限购，房地产调控政策已由大范围的"打压、收紧"步入以"满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房"为重点的精细化、结构化管理阶段，"因城施策、分类调控"指导方向进一步得到落实。预计未来在"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居"的十九大房地产调控主基调下，行业大概率仍将延续2017  年的调控降温格局。  
        优势房企在降温阶段增长显著、市占率提升，预计2018  年仍将延续优势保持增长  
        优势房企在2017  年行业降温阶段凭借品牌、规模、成本等方面的显著竞争优势获取了显著增长，如融创中国、旭辉集团、新城控股等优势房企销售额累计同比增速分别高达135%、96%、94%。  
        行业步入降温阶段，对能力平庸、规模偏小的房地产企业构成巨大的生存挑战，市场集中度会进一步向聚焦房地产主业的优势企业集中。近几年我国优势房企市场集中度不断提升，特别是进入2017  年后，提升速度更为迅速，Top5  和Top10  市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016  年末分别大幅提升了4  和5.2  个百分点。预计2018  年行业在延续2017  年降温格局的情况下，优势房企的竞争优势仍将保持，销售将保持增长，市占率仍将提升。同时，由于2018  年房企的利润表业绩来源于前两年繁荣期的销售，净利润的增长也将较为显著。  
        房地产投资增速与我们2017  年10  月23  日研报所预测的完全一致、其余指标与我们预测值接近  
        2017  年全年数据出炉，房地产投资增速与我们2017  年10  月23  日研报所预测的完全一致，但低于市场预期，其余指标与我们预测值接近，亦与市场预期接近。  
        我们根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》，在2017  年新城、保利、万科、华夏幸福、阳光城等优势地产股的股价位于相对底部区间时就大声疾呼机构投资者超配，2017  年上述优势地产股的股价一路震荡向上、涨幅明显，并大幅跑赢A  股大盘，2018  年年初以来，在部分城市初露政策局部松动迹象的背景下，短短十四个交易日，上述优势地产股更是走出了凌厉上攻的飙涨行情。目前来看，优势地产股的估值仍不算贵、未来一、两年净利润增长大概率也会比较显著和确定，  房地产投资增速不及市场预期或许还会强化政策放松的预期，因此安全边际和股价上涨催化剂犹存。  
        但是，毕竟股价在2017  年已经有较大涨幅，2018  年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨，后市超额收益能否继续扩大，可能需要更强的催化剂，比如：政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此，股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外，休憩一下是为了走得更健康、更长远，我们仍继续维持行业"超配"评级。