国信证券-荣盛发展-002146-2018年系列研报之一：业绩超预期、增长显著，维持“买入”评级-180201

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        事项：
        2018年1月30日，公司发布了  2017年业绩快报。
        评论：
        归母净利润同比增长39.06%、EPS1.33  元，超预期
        公司公告2017  年营业收入382.76  亿元，同比增长24.99%；归母净利润57.69  亿元，同比增长39.06%；EPS  为1.33元，超预期。公司业绩增长主要原因：①房地产业务结算收入增加；②产业园等非房地产业务利润大幅增长。
        ROE  显著高于行业，2018  年有望进一步提升
        公司2017  年加权平均净资产收益率22.44%，较2016  年末显著增长3.7  个百分点，再次回升至20%以上的高平水之上。纵观2008  年以来，公司ROE  均显著高于行业平均水平，我们认为这主要得益于较高的盈利能力，考虑到2018  年结算金额主要来自行业繁荣的2016  年，故2018  年的盈利及ROE  仍有望提升。
        销售显著增长，市占率快速提升
        根据克而瑞数据，2017  年1-12月，公司实现累计销售面积690.5  万平方米，同比增长14.8%；销售金额730.2  亿元，同比增长42.6%；销售均价10575  元/平方米，同比增长24.2%；市占率为0.55%，较2016  年末显著提升了0.11  个百分点。
        扩张积极，重点布局京津冀及中西部
        2017  年1-12  月，公司新增计容建面约1415  万平方米；拿地面积/销售面积为2.04，扩张积极；拿地面积按城市层级主
要分布在二线及三四线城市，按区域主要分布在京津冀及中西部。
        业绩锁定性佳
        截至2017  年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为77.1%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为0.8  倍。公司2017  年三季末预收款为614.29  亿元，在扣除公司2017  年四季度营收后，剩余部分仍可锁定2018  年wind  一致预期营收的88%。
        “创享计划”跟投制度出台，绑定利益、促进增长
        2017  年12  月4日，公司股东大会审议通过了《“创享计划”实施办法（试行）》，即“跟投制度”，自该计划通过之日起，公司新取得的所有城市地产项目均需通过采用跟投的方式进行。根据计划，新项目公司的股权比例：公司全资开发的项目，集团及其全资子公司占股不低于90%，员工跟投的投资企业占股不高于10%；与第三方合资开发的项目，公司及其全资子公司与员工跟投的投资企业根据公司所占权益按此比例确定持股份额。
        同时，为鼓励有质量的发展，公司还引入“项目利润率”弹性系数k1，以及“品质”弹性系数k2，如项目清算有盈利，则应分得的净利润为“项目净利润×股权占比×k1×k2”；如项目清算无盈利，则只按股权占比承担亏损。
        跟投制度的出台，有效将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩，实现收益共享、风险共担，从而提高公司新项目的质量，增添发展动力。
        估值低廉，上调盈利预测，维持“买入”评级
        公司销售增长显著，扩张积极，跟投机制促进有质量的增长，我们持续看好公司未来的发展，上调2017  和2018  年EPS至1.33（较此前预测的1.17  元上调幅度约14%）/1.65（较此前预测的1.42  上调幅度约16%）元，对应PE  为10.4/8.3X，维持“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。