国信证券-房地产行业粤港澳大湾区楼市调研纪要：去化快，均价升-180319

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        事项：
        2018  年3  月13~15  日，国信房地产研究团队对粤港澳大湾区范围内的东莞、深圳、佛山区域的恒大、碧桂园、万科、保利、融创、招商蛇口等优势房企共计11  个项目进行了实地调研。营销中心由于工作日原因人气较为一般，但通过与现场销售人员交流后得知，各个项目的认购状况均较为火爆，去化速度快，售价稳步上升——佛山融创湖滨世家开盘当天以全款售罄，其他项目亦能达到1个月内去化大部分；各项目销售均价从首次开盘到调研之日稳步提升。
        纪要内容：
        本次调研重点考察了粤港澳大湾区东莞、深圳、佛山共计11  个房地产项目，开发商包括恒大、碧桂园、万科、保利、融创、招商蛇口等优势企业，项目类型包括住宅、商办、公寓等。通过实地考察，我们发现营销中心人气一般，主要原因大致有二：一是调研当日为工作日；二是各个新盘认购高峰期已过，大部分库存均已被消化。
        新盘去化表现良好，销售均价稳步上升
        东莞区域
        2018  年1  月，东莞商品房住宅成交3735  套，同比上升33%；销售均价为1.68  万元，同比上升8%。此次调研涉及东莞的沙田镇、麻涌镇、沙梅镇及塘厦镇：2018  年1  月，沙田镇商品房住宅成交102  套，同比下降76%；销售均价为1.7  万元，同比上升13%；麻涌镇商品房住宅成交131  套，同比下降63%；销售均价为1.2  万元，同比上升14%；沙梅镇商品房住宅成交111  套，同比上升909%；销售均价为1.55  万元，同比上升30%；塘厦镇商品房住宅成交25  套，同比下降68%；销售均价为2  万元，同比下降23%。
        项目一：恒大御景半岛
        恒大御景半岛位于沙田镇南部滨江片区，虎门港、西大坦海鲜长堤附近，配有私立公园，生态环境好，海景开阔。项目占地面积15  万平方米，容积率2，绿化率32.6%，总户数2321  户。项目二期于2017  年10  月开盘，现货量充足。项目主打78、88、104、118  平米精装修住宅，现均价1.9  万至2.1  万元/平方米。项目预计2019  年全部卖完，现在售户型已去化接近80%。
        项目二：恒大滨江左岸
        东莞恒大滨江左岸项目，位于水乡新城莞佛轻轨麻涌站旁，麻涌镇麻涌大道与新沙路交汇处，地理位置极佳，广深高速出口五分钟车程即可到达，背靠园林，面朝湿地公园，环境优美。项目占地面积6.46  万平方米，计容建筑面积13.38  万平方米，共有住宅1543  套，商办产品728  套，小区自带7000  平方米商业用地。现在售为76  至133  平米、两房至四房户型，于2017  年11  月23  日开盘，现均价1.68  万元/平方米，截至目前去化超过50%。
        项目三：恒大翡翠华庭
        恒大翡翠华庭位于水乡新城望洪枢纽片区，项目距离广深高速望牛墩出口约2  公里，附近配套完善，有多个中小学、医院、综合商场、公园。项目占地面积9.6  万平方米，容积率1.5，绿化率30.04%，总户数576  户。项目现售103至116  平米三居户型，于2017  年11  月22  日开盘，目前已去化60%，均价1.75  万元/平方米。
        项目四：碧桂园天御湾花园
        碧桂园天御湾项目位于东莞市洪梅镇望洪枢纽旁，总用地约3.63  万平方米，总建筑面积约13  万平方米，容积率3.0，绿化率约40%。社区配备游泳池、羽毛球、休闲广场、幼儿园等设施。现售92  至189  平米三房住宅，均价1.68  至1.8  万元/平方米，于2017  年11  月16  日开盘，先已去化超过75%。经了解，此项目购房者大多为东莞本地人，外地人前来购房较少。