东莞证券-世联行-002285-2017年年报点评：业绩理想，长租公寓持续扩展值得期待-180331

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        投资要点：
        事件：世联行（002285）公布的17年年报显示，公司实现营业收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。基本每股收益0.49元。
        点评：
        公司17年业绩增长34.35%。公司17年实现营业收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。基本每股收益0.49元。公司拟向全体股东每10股派发现金红利0.80元（含税）。公司业绩增长较大，主要原因是：  1）报告期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长61.84%；2）公司积极拓展公寓等资产服务业务发展迅速，收入同比增长68.80%；3）公司金融服务业务发展顺利，收入同比增长62.26%。
        代理销售稳步增长。代理销售业务方面，公司17年共进驻185个城市，2100多个案场，服务触角从一线一直深入到四五线城市。交易系统平台不断完善升级，案场销售全面实现线上化作业，打通了内外场和线上线下交易服务，进一步扩大新房交易额。期内公司代理销售业务收入37.79亿元，同比增长7.72%。累计实现销售套数49.71万套，全年上门客户数量超过209万，累计帮助近50万位购房者实现置业梦想。房地产交易服务营收38.2亿，同比增长7.9%；占整体营业收入47.36%。
        互联网+  业务持续快速发展。互联网+业务顺利完成186个城市的服务布局，新增三四线城市布局81个，合作项目累计超过1000个，营业收入23.53亿元，同比增长61.84%，毛利5.31亿元,  同比增长89.73%。公司接待直销咨询报名130多万人次，在25个大中城市电商市场份额居市场top3，其中济南、惠州、广州、深圳等8家地区公司实现营收过1亿，武汉、南宁、成都、重庆等城市亦表现出强劲的增长势头。互联网+业务持续拓宽整合营销电商平台，升级互联网链接平台产品，累计链接超过23,000家供应商，并建立了新房营销供应商资源库，汇集260多家合作营销采购战略供应商、828家营销采购长期供应商及2万多家长期合作经纪公司，实现了从链接营销资源平台到营销总包平台的转变。
        金融服务提升整体毛利率。公司的金融服务业务完成了总部与全国地区团队的矩阵化管理变革，大幅提升组织效能，进一步支持了  “8大场景、3大系列、22项产品”的落地与上量。产品与渠道并举，使得17年全年放贷额114.94亿元，增长280.75%。收入达7.25亿元，增长62.26%；毛利4.61亿元，增长86.76%。截至17年末，贷款余额为49.52亿元，比上年同期增长317.71%。
        资产管理盈利逐步改善可期。公司的资产服务业务除原有的基础物业管理服务外，还包括工商物业、小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等。基础物业管理实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了4个，收费面积增加了103.61万平方米，基础物业管理服务收入同比增长8.14%。其他公寓管理实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。工商物业运营业务得到大幅增长，咨询顾问持续稳步增长。资管业务以世联君汇为主体实现收入7.86亿元、同比增长57.15%。但是由于公寓管理相关拓展成本和前期运营成本相应增加，前期分摊的租赁成本比合同实际支付的租金高，导致前期业务出现亏损。未来盈利逐步改善值得期待。
        公寓业务持续快速推进  龙头地位凸显。公司旗下的红璞公寓以集中式公寓为主要体现，并且叠加公司多业务资源，大力开展和各级政府、国有租赁平台、地产开发商、资产型国企、村集体等资产端广泛多元、定制化的合作模式，截17年年末，全国签约间数突破10万间。除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外，厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献，九大城市签约总量占全国总量的90%以上，市场布局29城，覆盖核心一二线城市，已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%，公司公寓管理业务实现收入2.08亿元，同比增加387.64%。
        总结与投资建议：公司为A股上市唯一的房地产服务型企业，在房地产行业进入“下半场”，公司发展空间更大，前景良好。近年公司业绩一直保持快速增长，成长性强。公司业务比起前几年更多元，公寓业务未来发力贡献业绩值得期待。预测公司18年——19年EPS分别为0.61元和0.78元，对应当前股价PE分别为15.5倍和12倍。维持公司“推荐”评级。
        风险提示。房地产代理销售低于预期，新业务发展放缓。